厭債害債(或は余は如何にして投機を愛したか)

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zoom RSS アメリカのサブプライムローン問題(メモ)

<<   作成日時 : 2007/03/15 19:33   >>

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仕事上も重大な関心があるので、最近何人かのアメリカの市場関係者(主に住宅担保証券運用担当者)および米国不動産関係者に突撃インタビューを試みた結果をメモ書き程度に残しておきたい。
マーケットの見方は分かれているが、市場関係者はヘッドラインほどベアではない。たいしたことないという立場の人の最大の根拠は、米国の雇用が依然として極めて強いと言うことである。確かにNAIRU(インフレを加速しない下限失業率)を下回るのではないかと言われるほどであるから、体感的な景気もかなりいいし、物の値段もそこそこ高い。こういう状況で、「普通の人々」がローンの支払いを滞らせるケースは限られているのではないか、と言うことである。
サブプライムの問題を、むしろ一部の会社の異常な貸付慣行のせいだと言い切る人も居た。実際のところ、一時期住宅ローンを申し込む人に「所得証明」やその他重要な書類の請求を一切省いてしまうという考えられないことが起きていたようだ。要するに破綻してしかるべきやりかただったということであり、マトモな会社はそんなことはしていないと言う意見も多かった。
一方で、この影響をもう少し深刻かつ長期的に見る立場もある。それはアメリカ住宅市場の特性に根ざしたものである。第一に、連邦抵当金庫(FNMA)の予想では今年は過去40年間で初めて対前年比で住宅価格が全米ベースで下落することが予想されている。さまざまな証券化商品で特に住宅担保系のものは、期限前償還率(つまり住宅ローンの前倒し返済)がどの程度あるかというのが収益率に大きく影響しているのだが、データのない住宅価格の下落と言う事態を、そういったものを扱う会社のコンピューターモデルがどの程度まで予想し切れているかと言う問題がある。これらの金融商品は現在歴史的な低スプレッドで取引されているので、価格の下落が思わぬところで大投売り大会に発展しないとも限らない。

もうひとつは、サブプライム借り入れ層が、当然のことながら住宅をはじめて買う階層が殆どだと言うことである。あるモーゲージバンカーは、彼らを「食物連鎖の最下層」と呼んだ。それは決して彼らが上位から食い物にされていると言う意味ではなく、すなわち住宅と言うのはどんどんライフサイクルの中でアップグレードして買い換えていくと言うのがアメリカの普通の姿であると言うことを言いたいのである。したがって、この階層が痛めつけられたということは、上位階層における買換え需要も減る。要するに需要の先食いを相当程度してしまったうえに、将来の需要もつぶしてしまったと言うことである。

ただ、やはりアメリカは広い。東海岸、西海岸の主要州ではまだ延滞はそれほど目立っていない。ひどいのはミシシッピなどをはじめとする中部、南部のようで、洪水などの影響もあるのだろう。いずれにしてもNYなどの主要都市の商業不動産もかなりバブリーとはいえ元気に取引されているようだ。どちらかと言えばアメリカではまだ楽観論が多いと言う印象である。

とりあえず覚書程度で。

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